IBS e CBS na Locação de Imóveis: o que muda para o proprietário a partir da Reforma Tributária?

A Reforma Tributária aprovada em 2023 e regulamentada pelas Leis Complementares nº 214/2025 e nº 215/2025 inaugurou uma nova estrutura de tributação sobre consumo no Brasil. Entre as novidades, destaca-se a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão diversos tributos atuais.

Apesar de o debate ter ganhado força principalmente entre empresas e prestadores de serviços, um ponto passou a preocupar muitos proprietários: a locação de imóveis residenciais e comerciais passa a ser tributada?

A resposta é: sim, em situações específicas, com regras claras de enquadramento, transição e limites anuais.

Este artigo apresenta, de forma objetiva e segura, como a nova sistemática afeta locadores de imóveis.

1. O que são IBS e CBS?

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços

Tributo federal que substituirá PIS e Cofins.

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços

Tributo que substituirá ICMS e ISS, com gestão conjunta entre estados e municípios.

Ambos funcionam no modelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), aplicando-se sobre operações onerosas de bens e serviços.

No mercado imobiliário, a legislação passou a reconhecer que a locação habitual com finalidade econômica configura operação tributável.

2. Quando o aluguel passa a pagar IBS e CBS?

A incidência não alcança todos os locadores. A lei estabeleceu dois critérios objetivos:

(1) Locadores com três ou mais imóveis destinados à locação

Haverá incidência quando a soma anual dos aluguéis ultrapassar R$ 240.000,00.

(2) Locadores com apenas um ou dois imóveis, mas com renda anual elevada

Haverá incidência quando a renda anual da locação ultrapassar o limite total de R$ 288.000,00, composto por:

• R$ 240.000,00 (teto-base)

• 20% adicionais (R$ 48.000,00)

• Total: R$ 288.000,00

Assim, o gatilho não é o número de imóveis isoladamente, mas sim a combinação entre volume de unidades e renda anual.

Fora dessas hipóteses, a locação permanece isenta de IBS/CBS.

3. A partir de quando começa a cobrança?

A reforma estabeleceu um período de transição gradual, garantindo segurança jurídica e adaptação operacional:

• 2026: início do regime híbrido, com IBS/CBS em alíquotas simbólicas.

• 2027: crescimento progressivo da participação dos novos tributos.

• 2033: plena vigência do IBS e da CBS, com extinção dos tributos anteriores.

  
  

Na prática, os locadores sentirão o impacto já em 2027, quando começarem a recolher sobre valores recebidos em 2026.

4. Qual será a alíquota aplicável?

A estimativa oficial para operações de locação é de:

➡ 8,4% (IBS + CBS combinados)

Essa alíquota considera o redutor social previsto na legislação, embora possa variar conforme ajustes futuros entre estados e municípios.

5. Como será o recolhimento?

O recolhimento será mensal, em sistema unificado nacional. A responsabilidade seguirá estas diretrizes:

• Locação direta: o proprietário será contribuinte.

• Locação por imobiliária: poderá haver suporte operacional, mas o tributo recairá juridicamente sobre o locador.

Vale destacar que o IRPF permanece anual, com regras próprias de dedução e apuração. 6. Impacto prático para proprietários e investidores

A mudança obrigará locadores a rever a organização de sua carteira e composição financeira. Entre os impactos:

– Revisão de valores e reajustes contratuais

A alíquota poderá demandar recomposição para manutenção do valor líquido desejado.

– Aumento da necessidade de profissionalização

Gestão documental, previsão de fluxo de caixa e acompanhamento fiscal passam a ser essenciais.

– Maior rastreabilidade

O novo sistema é mais transparente e integrado, elevando a exigência de conformidade.

– Importância do planejamento patrimonial

A estruturação prévia reduz riscos e otimiza a operação imobiliária.

Conclusão

A incidência de IBS e CBS sobre a locação de imóveis é um dos aspectos mais relevantes da Reforma Tributária para proprietários que vivem de renda imobiliária. A cobrança não alcançará todos os locadores, mas impactará de forma significativa aqueles que ultrapassarem os limites anuais de R$ 240.000,00 (quando houver três ou mais imóveis) ou R$ 288.000,00 (no caso de um ou dois imóveis).

Diante desse novo cenário, será indispensável revisar a organização patrimonial, avaliar o impacto tributário sobre o fluxo de caixa da carteira de locação, e adotar modelos mais eficientes de administração e conformidade fiscal. O objetivo é preservar o patrimônio, garantir previsibilidade financeira e evitar riscos de autuação.

Como especialista em Direito Imobiliário e em estruturação patrimonial aplicada à atividade de locação, observo que a transição para o IBS e a CBS exigirá dos proprietários uma postura mais estratégica: análise contínua de rentabilidade, revisão contratual, adequação de controles internos e implementação de práticas preventivas.

Com planejamento adequado, é possível reposicionar a atividade imobiliária com segurança, fortalecer a governança patrimonial e assegurar a continuidade da renda de forma estável e juridicamente protegida.

Nosso compromisso é oferecer análise técnica e soluções estratégicas para proteger e fortalecer o patrimônio imobiliário dos nossos clientes. A reforma tributária está em curso — e estar preparado é o melhor caminho.