Lei do Inquilinato e devolução do imóvel: quando a repintura é obrigatória?

Um dos momentos mais delicados da locação é a entrega do imóvel ao final do contrato. Frequentemente, o locatário se surpreende ao ser cobrado por reparos, mesmo quando o imóvel não foi entregue em “estado de novo” ou com pintura recente. No entanto, essa cobrança é legítima e amparada pela legislação.

Este artigo esclarece, de forma técnica e didática, por que o locatário tem o dever de reparar danos causados durante a locação, mesmo que o imóvel não tenha sido entregue com pintura nova, com base na Lei do Inquilinato, jurisprudência atual e boas práticas contratuais.

O que diz a Lei do Inquilinato

O art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que é obrigação do locatário:

“Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.”

Ou seja, a obrigação do inquilino não é devolver o imóvel "como novo", mas sim nas mesmas condições em que o recebeu, respeitando o desgaste natural pelo tempo e uso regular.

Pintura nova não é requisito para exigir conservação – mas pode obrigar repintura

É comum o imóvel ser entregue com pintura usada, porém em estado regular de conservação. Se durante a locação o imóvel for danificado — com furos, manchas, sujeira, mofo, trincas ou desgastes acima do normal — o locatário tem o dever legal de reparar esses danos antes da devolução, mesmo que a pintura não fosse nova.

Contudo, se o imóvel foi entregue com pintura nova (recém-executada, profissional, uniforme e registrada em laudo de vistoria), o locatário poderá ser responsável pela repintura ao final do contrato, conforme o princípio da restituição equivalente. Nesse caso, aplica-se o entendimento de que a pintura nova integra o estado original do bem e, salvo desgaste natural mínimo, deve ser restituída nas mesmas condições.

Tal obrigação pode estar expressa em cláusula contratual, sendo válida desde que proporcional e condizente com a conservação recebida.

✅ Tabela – Classificação dos danos e responsabilidades

Situação observada na entrega do imóvel	Classificação	Responsabilidade
Paredes levemente desbotadas pelo tempo	Desgaste natural	Nenhuma
Pintura entregue em estado regular, mas devolvida com manchas, furos, sujeiras ou mofo	Dano indenizável	Locatário
Pintura entregue com desgaste leve e devolvida sem agravamento	Desgaste natural	Nenhuma
Pintura nova entregue e danificada por uso	Dano indenizável	Locatário (reparo ou repintura)
Pintura nova entregue com cláusula contratual exigindo repintura	Obrigação contratual de resultado	Locatário deve repintar
Trincas ou danos estruturais decorrentes da edificação	Defeito estrutural	Locador

A importância das vistorias de entrada e saída

A melhor forma de evitar conflitos é por meio de vistorias documentadas e assinadas por ambas as partes, com descrição detalhada e fotos. A ausência de vistoria inicial presume que o imóvel foi entregue em bom estado, salvo prova em contrário pelo locatário (art. 373, II, CPC).

Responsabilidades específicas do locatário

De acordo com a Lei do Inquilinato e as diretrizes práticas, o locatário é responsável por:

• Reparos por uso indevido ou negligente;

• Manutenção rotineira (limpeza, dedetização, troca de lâmpadas, torneiras, fechaduras, vidros quebrados);

• Devolução do imóvel em estado de conservação compatível com a entrega inicial;

• Repintura do imóvel, quando este tiver sido entregue com pintura nova e houver cláusula contratual expressa, ou quando comprovado o mau uso que comprometeu o estado da pintura original.

  
  
  
  

Consequências do não cumprimento

Se o locatário não realizar os reparos necessários:

• O locador poderá reter valores da caução (se houver);

• Pode ajuizar ação de cobrança pelos danos;

• Pode incluir cláusulas penais específicas no contrato.

  
  

A devolução das chaves não impede a cobrança posterior por danos comprovadamente causados durante a vigência do contrato.

Conclusão: conservar é obrigação legal e contratual

O locatário não pode confundir “pintura antiga” com “autorização para uso descuidado”. Mesmo que o imóvel não tenha sido entregue com pintura nova, o inquilino deve preservar seu estado geral e reparar os danos que agravaram suas condições.

E se o imóvel foi entregue com pintura nova, o dever de repintura pode ser exigido ao final da locação — desde que haja previsão contratual ou comprovado prejuízo à conservação original.

A boa-fé, o equilíbrio contratual e o respeito à propriedade alheia são princípios fundamentais da locação. Cumprir suas obrigações evita litígios e garante relações seguras entre inquilino e proprietário.

Michelli do Vale Reis é Advogada especialista em Direito Imobiliário, Sucessório e Planejamento Patrimonial. Sócia na Reis e Oliveira Advocacia.